上海百悦律师事务所 王建军 汪梓晏 律师

2015年9月，出售方梁某与买入方赵某及居间方签订《房地产居间协议》，约定系争房屋成交总价为640万元。合同第四条约定，甲方（梁某）出售的系争房屋目前为继承权办理中，正在办理个人产权有关手续。2015年12月9日，系争房屋被核准登记在梁某名下。2015年12月18日，原告赵某与被告梁某经上海某房地产经纪公司居间介绍，签订了《上海市房地产买卖合同》（“以下简称“房屋买卖合同”），约定赵某以510万元购买系争房屋。同日，双方就房屋买卖合同又签订了一份《付款协议》，明确系争房屋售价640万元。原告赵某依约向被告梁某支付了280万。

但是由于梁某是刚刚从母亲处继承得来的两套房屋，在出售房屋时，第一套免除了因继承所得房屋再次出售产生的个人所得税，第二套则要承担继承房屋再次出售产生的个人所得税，梁某不愿负担此笔个人所得税，加之房价上涨幅度过大，故一直未协助办理过户登记手续，致纠纷形成。我方代理赵某。

2016年5月3日，买方赵某作为原告将卖方梁某诉至上海市浦东新区人民法院，请求法院判令被告继续履行合同并支付相应违约金。被告梁某则向法院提起反诉，认为房屋转让产生的个人所得税应由反诉被告赵某承担，反诉被告拒绝缴纳才导致房屋无法过户，请求法院判令解除合同。

浦东法院作出一审判决后，被告梁某败诉。2016年8月8日，被告梁某的妻子马某将赵某与梁某诉至大连市沙河口区人民法院，认为梁某出售的房屋系夫妻二人共同所有，梁某出售房屋的事实未经马某同意，请求法院判令两被告签订的确认房屋买卖合同无效。

两起案件都是因系争房屋买卖而引起的纠纷，故将争议焦点共同归纳如下：

一、梁某出售系争房屋的行为是否属于无权处分；

二、系争房屋因梁某继承所得，再次出售时产生的个人所得税应由谁承担。

对于第一个争议焦点：

我方认为：系争房屋是梁某母亲郑某的遗产，郑某于2013年11月份去世，梁某与马某于2014年5月结婚。2015年11月梁某在上海市某公证处办理系争房屋的法定继承公证，公证处查明郑某的继承人为梁某及郑某母亲臧某，梁某要求继承系争房屋，臧某表示放弃继承郑某的上述遗产，故系争房屋由梁某继承。

虽然继承公证在梁某与马某的婚后办理，但被继承人郑某的死亡时间在梁某与马某结婚前，根据《物权法》第二十九条：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”以及《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第51条：“放弃继承的效力，追溯到继承开始的时间。”

因此，虽然继承公证办理时间是在2015年，但是梁某在2013年郑某死亡时已经取得了系争房屋的所有权，早于梁某与马某的结婚时间，故系争房屋应属于梁某的婚前财产，有权自行处置，其出售房屋的行为不属于无权处分。

此外，经过我方律师的努力，也申请法院调取了上海市公证处的谈话笔录，内容记载了梁某与其妻子马某共同委托代理人出售房屋的事实。梁某出售房屋的事实其妻马某是明确知晓并同意的，因此，倘若仅从事实的角度来说，梁某出售房屋的行为也并不属于无权处分。

对方认为：系争房屋是被告梁某继承所得，但被继承人死亡时，除被告外还有其他继承人，而继承手续实际办理是在被告婚后，故系争房屋属被告梁某和第三人马某的夫妻共同财产。，出售系争房屋未与第三人商量过，签订合同时马某也不在场，现马某不同意出售房屋，因此买卖合同无法继续履行。

对于第二个争议焦点：

我方认为：原告赵某与被告梁某以及居间方签订的《上海市房地产居间合同》的补充条款第八条约定：“乙方同意根据国家法律、法规等规定独自在房价款之外承担本交易所产生的所有税费；甲方承担该房屋继承个人所得税”，后赵某与梁某又签订了一份《XX房屋付款协议》，该协议中的一条规定，“甲方出售价640万为到手价，如因发生继承遗产税属甲方支付，除此产生的税费属乙方支付”。上述协议均为独立的合同文本，并未书面约定后者的条款可以覆盖前者的条款，因此在两份合同均有效的情况下，应综合认定本案的事实，即除继承遗产税和被告转让系争房屋所发生的个人所得税之外的税费由乙方承担。并且，系争房屋当时市场价为640万，到手价与出售价无异，按照交易程序，被告梁某收到购房款后，再按照差价征收继承房屋再次出售产生的个人所得税，该纳税义务与原告赵某无关。

对此，我方申请居间方的工作人员出庭说明情况。根据证人田某的证言，双方签订居间协议时，居间方就提醒过双方系争房屋出售时会产生继承个人所得税，金额较大，经协商，双方确定继承个人所得税由卖家支付，其他费用由卖家承担，并且，《付款协议》上是由居间方起草的，上面的“继承遗产税”不是指居间协议中的继承个人所得税，因为继承个人所得税在此之前双方已经谈妥，考虑到国家政策变化，可能会出台遗产税，所以才有“继承遗产税由梁某承担”的条款。我方认同证人的解释。

对方认为：梁某认为房屋到手价即不应再承担任何交易税费，出售系争房屋所产生的个人所得税应由赵某承担，因其拒绝支付相关税费才导致过户始终没有完成。

2016年7月20日上海浦东新区法院判决支持原告赵某的全部诉请，判决梁某协助赵某办理房屋产权过户手续，并承担逾期过户违约金，驳回反诉原告梁某全部反诉请求。

被告梁某不服，提起上诉。与此同时，被告梁某的妻子马某于2016年8月8日在辽宁省大连市沙河口区人民法院起诉梁某及赵某，请求法院判令两被告签订的确认房屋买卖合同无效。

上海市一中院受理梁某上诉请求后，认为一审遗漏当事人，裁定案件发回重审。浦东新区法院将马某列为第三人，重新审理后，于2017年4月18日判决支持原告赵某的全部诉请，判决梁某协助赵某办理房屋产权过户手续，并承担逾期过户违约金，驳回反诉原告梁某全部反诉请求。

梁某的妻子马某作为第三人不服此判决，提起上诉，一中院最终于2017年8月11日作出驳回上诉，维持原判的生效判决。

而梁某的妻子马某在大连沙河口区提起的诉讼，赵某提出管辖权异议，大连沙河口区认为异议成立，于2016年9月26日裁定将该案移送上海市浦东新区人民法院处理。马某不服，上诉至大连市中院，中院认为大连法院对此具有管辖权，于2017年2月27日裁定撤销大连沙河口区作出的裁定，由大连沙河口区法院依法管辖。大连沙河口区法院于2017年9月5日依法开庭审理，在庭审期间，马某撤诉。

由此，本案在经历了共计7次的判决、裁定后，终于以赵某全面胜诉而告终。